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不動産投資で確認不足はトラブルの元?仲介業者との間に発生しがちなトラブルとは

不動産投資で確認不足はトラブルの元?仲介業者との間に発生しがちなトラブルとは

不動産投資でマンション・アパート経営を行う際に必須となるのが借主との間を取り持ってくれる仲介業者。賃貸物件を借りたことがある人ならわかりますが、物件を借りるときに直接物件のオーナーと交渉を行うことはありません。

これは不動産投資で物件のオーナーになった際も同様で、借主とのやり取りは基本仲介業者が行います。いざという時に心強い味方になってくれる仲介業者ですが、それがトラブルの元になることも。

仲介業者とのトラブルになる原因を解説していきます。

そもそも不動産の仲介業者とは

不動産の仲介業者はその名の通り、物件を貸したい人と借りたい人を仲介する業者のことを指します。一般的には不動産会社と呼ばれており、物件の購入・賃貸を検討されたことがあればすでに相談したこともあるでしょう。

不動産投資を行う際、物件の賃貸契約や管理等を仲介業者に委託するのであれば業務委託料が発生し、貸主がそれを支払う形になります。

主に仲介業者が借主との間に入るパターンとして、

  1. 仲介
  2. 管理
  3. サブリース

の3パターンがあり、それぞれ担当する業務が異なっています。

1の「仲介」においては物件を貸したいオーナーと借りたい借主を広告掲載等でマッチングさせ、契約の締結までを行います。個人で借主を見つけるというのは相当困難になるため、不動産投資を始める場合はほとんどの場合お世話になるかと思います。

2の「管理」は文字の通り、物件の管理を行います。物件というのは掃除や設備点検等を誰もしていなければ、当然ながら汚れて使用しにくくなります。そのようなトラブルを防ぐため、定期的に仲介業者が管理を行い、修繕等対応してくれるのです。

こちらも不動産投資を行うのであれば、委託するのが一般的になっています。

3の「サブリース」については上記2つと少し異なり、仲介業者が貸主から物件を一括で借り上げて借主に貸す形態になっております。

集客や契約、物件の管理等は一切発生せず、全てを仲介業者が請け負います。

空室リスクがないなどメリットが多く見えますが、礼金等のお金は全てサブリース会社が受け取るため、比較的収入が下がる可能性もあります。

不動産仲介業者が必要な理由とは

不動産仲介業者なしでは不動産投資はうまくいきません。その理由を見ていきましょう。

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トラブルやクレームの防止

賃貸においては家の設備故障や近隣トラブルなど厄介な問題が多発します。また借主からのクレームなど全て自分一人で対応していればキリがありません。

そんなとき、仲介業者がいれば貸主と借主の間に入って話し合いを手助けしてくれます。

不動産に関する知見やこのようなトラブルも対応に慣れているからこそ、スムーズな対応を望めるのです。

契約処理など不動産に関する豊富な知識でサポート

物件を貸し出しにあたり賃貸契約や内見の対応、条項決定など様々なタスクが舞い込んできます。不動産の貸し出しに無知である人であれば一人で処理するなど到底できません。

仲介業者は豊富な知識と経験を持ち合わせており、複雑な賃貸に関するタスクも全て行なってくれるため貸主の負担を下げることができます。

貸主・借主の相談相手として

不動産仲介業者はあくまで両者にとっての仲介人のため、双方ベストな契約に落としてくれます。それぞれの意見を聞きながら、揉め事を起こすことなく納得いく条件でまとめてくれるでしょう。

仲介業者とトラブルになる可能性も?

いざという時に心強い仲介業者ですが、稀にトラブルに発展することも。

仲介業者とのトラブルはこんなことから発生しています。

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仲介手数料で折り合いがつかない

仲介業者は管理費用とは別で広告・契約などの仲介を行う場合、契約成立時の仲介手数料で収入を得ています。もちろん仲介業務をしてもらった分の手数料を支払うのは当然ですが、問題はその金額設定。仲介業者とのトラブルは手数料に関する問題がほとんどです。

仲介手数料は一定条件額が法律で決まっており、それ以外の縛り等はありません。

売買価格仲介手数料
400万円以上(売却価格 × 3% + 6万円)× (消費税)
200万円以上 400万円未満(売却価格 × 4% + 2万円)× (消費税)
200万円以下売却価格 × 5% × (消費税)

しかし「法律でこの金額が決まっているから」と、上記以上の仲介手数料を上乗せしてくる業者や、払う必要のない名目の費用が発生しているなど成立後にトラブルになる可能性も。

そのため仲介業者に仲介業務を委託するのであれば、事前に仲介手数料に関する取り決めを行なっておくことが重要です。

決まっている仲介手数料以外支払わない、費用が発生しないことを確認しておきましょう。

担当者と連絡がつかない

仲介業者は一人のオーナーだけでなく、複数のオーナーを担当しています。

当然ながら全てのオーナーの相談相手になるため、いつでも対応できるわけではありませんが、電話をしてもしばらく対応してもらえないことも。

そのような業者であれば借主も不安になるため、なるべく即座な対応をしてくれる業者を選定する。もしくは仲介業者の代表番号ではなく担当者の携帯番号を把握しておき、いつでも連絡が届くようにしておくことがベストです。

家賃滞納への対処

頻繁ではありませんが諸事情により、家賃を滞納する借主も発生します。

その際の対処も仲介業者が行うはずですが、確認や回収をせず放置する業者も稀に見られます。

手間はかかりますが、毎月家賃振込み日の後に仲介業者に確認しておけばトラブルを未然に防ぐことができます。

勝手な修繕を行なっている

修繕等の業務も仲介業者の仕事ですが、簡易的な修繕をむやみに行われる可能性もあります。もちろん次の入居者のことを考えると必要な措置であり、契約時にも軽微な修繕を認める文言は基本的に入っていますが、場合によってはトラブルに発展することも。

またそれだけではなく規模が大きめな修繕を多なった際、条件次第で請求金額が跳ね上がってくることも。

そのようなことを防ぐには、毎月いくらまでであれば軽微な修繕を無許可で許せる、修繕前後の写真を必ず送ってもらう。などの対処が必要でしょう。

都度そのような確認を行うことによって、仲介業者とオーナー間で相違がなくなるため思ってもいないような修繕は発生しないでしょう。

物件募集要項についてのすり合わせ不足

オーナーと仲介業者で募集の際の条件をすり合わせるのですが、そこでの認識のズレがトラブルに繋がることも。

基本的に仲介業者はオーナーの負担が減るように、各項目の費用を下げるよう善処してくれます。広告掲載費用は家賃の◯月分で大丈夫です、部屋の設備も今のまま広げないようにしましょう。など無駄な費用を抑える動きをしてくれます。

しかし状況によっては、広告掲載費用をもう少し多めに出したらすぐに入居してもらえた。部屋の設備を費用負担して向上させたら家賃を高く設定できたなど、費用負担額を増やせばより効率的な経営を行える可能性があります。

そのためにも仲介業者とは事前に、自分がどこまで費用負担をできるのかすり合わせをしておくのが良いでしょう。

契約解除後の対応が不足している

仲介業者を契約解除することは珍しくありません。

通常であれば入居者の情報や保証会社との対応等、契約を結んでいた仲介業者が行うべきですが、その対応を行わずに放置されることも稀に。

その場合、新たに契約を結ぶ仲介業者に相談した上でしっかりと動いてもらい、処理をしてもらいましょう。

上記の対応が不足すると、保証会社との契約が無効になるなどのトラブルも引き起こしますのでとても重要です。

仲介業者はオーナーの味方、ただしトラブルは未然に防止

家 鍵

仲介業者は基本的にオーナーの味方、借主の味方でもあります。

広告掲載や契約、その他物件の管理等もトラブルがおきないように動いてくれます。

しかしその中でも、お互いの認識のズレでトラブルに発展することもしばしば。

仲介業者の選定を注意して行うことはもちろん、オーナー側でもトラブルを未然に防ぐ対応は行うべきでしょう。

支払える費用の限界や仲介手数料の取り決め、いつでも対応いただけるように携帯番号を把握しておくなどできることはあります。

不動産投資で失敗しないためにも、しっかりとリスクを解消していきましょう。

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